Controlli nella compravendita

Acquistare un immobile è una decisione cruciale e rappresenta, per molte famiglie, l’investimento più significativo in termini economici. È essenziale riflettere attentamente prima di procedere, evitando di agire d’impulso, magari spinti dall’urgenza di un agente immobiliare che cerca di concludere rapidamente la trattativa. La fretta in queste situazioni può comportare il rischio di non aver acquisito tutte le informazioni necessarie sull’immobile, e potremmo trovarci a dover affrontare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto.

Prima del Rogito: Cosa Fare?

Prima di firmare il rogito, ci sono numerosi aspetti da controllare, documenti da richiedere e domande da porre al venditore per garantire che l’immobile acquistato corrisponda a quanto promesso e non presenti vizi o problemi nascosti. Qui di seguito trovi una guida sui controlli da fare durante il sopralluogo, le domande da rivolgere al proprietario e ai venditori, e i documenti da verificare prima di arrivare al notaio.

Cosa Osservare Durante il Sopralluogo?

Non è mai consigliabile sottoscrivere una proposta irrevocabile al primo incontro con l’immobile. È importante tornare almeno una volta per una seconda visita, preferibilmente da soli e in un orario diverso, per avere una percezione completa della casa e del quartiere. Quello che appare tranquillo di giorno potrebbe essere diverso di notte, e una casa che sembra perfetta sotto la luce artificiale potrebbe non essere altrettanto luminosa durante il giorno.

Inoltre, è fondamentale verificare le condizioni generali dell’immobile, degli impianti e del condominio. Alcuni difetti potrebbero essere visibili, altri meno evidenti, ma ugualmente rilevanti.

Difetti Evidenti

I difetti evidenti includono quelli strutturali e quelli derivanti da danni nel tempo che compromettono la funzionalità o il valore dell’immobile. Ecco alcuni aspetti da considerare:

• Serramenti: verifica lo stato di verniciatura, il funzionamento di maniglie, serrature e la presenza di spifferi o vetri sottili.
• Impianto idrosanitario: controlla il funzionamento della rubinetteria, dei sanitari e la predisposizione per scarichi di lavatrice e lavastoviglie.
• Impianto gas: verifica la presenza degli scarichi e delle aperture necessarie per gli apparecchi a gas in cucina.
• Riscaldamento: verifica il tipo di riscaldamento (centralizzato, autonomo, radiatori, pannelli).
• Impianto elettrico: controlla lo stato del quadro elettrico, la posizione e il numero di interruttori e prese.
• Muri e plafoni: segni di umidità o muffa possono indicare problemi di coibentazione o perdite. Fai particolare attenzione a cantine, solai e box.

Difetti Non Evidenti

Per quanto riguarda difetti meno visibili, come quelli legati agli impianti o a problemi strutturali, è utile porre alcune domande al proprietario:

• Isolamento termico e acustico: l’immobile è ben isolato? Ci sono rumori molesti provenienti da vicini, attività commerciali o altre fonti esterne?
• Conformità degli impianti: l’impianto elettrico e il sistema del gas sono a norma di legge?

Cosa Chiedere Quando si Compra Casa?

Prima di concludere la visita dell’immobile, assicurati di chiedere:

• Spese condominiali: qual è l’importo delle spese annuali e con quale frequenza vanno pagate?
• Uso delle parti comuni: come sono regolati l’uso del cortile, dell’ascensore, del giardino, ecc.?
• Possibilità di lasciare biciclette o motorini nel cortile e stendere i panni.
• Impianti TV: c’è un’antenna centralizzata o una parabola condominiale?
• Pulizia delle aree comuni: chi gestisce la pulizia dell’androne, delle scale e delle altre parti comuni?
• Posti auto: se non c’è un box o posto auto, esistono garage o autorimesse nelle vicinanze?

Inoltre, chiedi informazioni sulla vicinanza di negozi, mezzi pubblici, parchi e altre strutture che potrebbero influire sulla qualità della vita nella zona.

I Documenti da Richiedere Prima di Comprare Casa

Ogni immobile ha una serie di documenti che ne certificano lo stato giuridico e fisico. Ecco una lista dei principali da richiedere e verificare prima di procedere con l’acquisto:

1. Profilo ipotecario e catastale: verifica che l’immobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale. Il venditore è tenuto a garantire questa regolarità, ma è sempre consigliabile fare una verifica presso gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Comune).
2. Oneri condominiali: chiedi all’amministratore del condominio un’attestazione aggiornata sugli oneri condominiali e su eventuali controversie legali pendenti.
3. Provenienza dell’immobile: se l’immobile è stato acquisito tramite successione o donazione, assicurati che non ci siano problemi legati ai legittimari. Fai verificare la situazione da un notaio.
4. Posizione fiscale: controlla se ci sono imposte non pagate (ad esempio, imposte di successione) che potrebbero gravare sull’immobile e compromettere l’acquisto.
5. Regolamento condominiale: leggi attentamente il regolamento per conoscere eventuali divieti o limitazioni sull’uso delle parti comuni, come la ripartizione delle spese e altre disposizioni.
6. Pertinenze: verifica che cantina, soffitta, posto auto o garage siano effettivamente inclusi nella vendita e corrispondano alle informazioni catastali.
7. Vincoli e servitù: informati su eventuali vincoli legali, come servitù di passaggio o di visibilità, che potrebbero influire sul valore dell’immobile o sulla sua destinazione d’uso. Questi vincoli possono essere consultati presso l’Ufficio Tecnico del Comune o la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
8. Dichiarazione di conformità degli impianti: verifica che gli impianti siano a norma, chiedendo la certificazione di conformità. Se mancano, è importante che venga menzionato nel contratto di compravendita.
9. Attestato di Prestazione Energetica (APE): questo documento certifica l’efficienza energetica dell’immobile e deve essere allegato al contratto di vendita. L’assenza dell’APE comporta sanzioni per le parti coinvolte.

Controlli Prima di Acquistare Casa da Privato

Quando acquisti da un privato, verifica che il venditore sia in regola con le spese condominiali. Se ci sono arretrati, l’amministratore potrebbe richiedere il pagamento anche al nuovo proprietario. Questo è un aspetto cruciale da considerare, soprattutto per evitare spiacevoli sorprese dopo la conclusione dell’affare.

Conclusione

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti della vita. Affrontarlo con la giusta preparazione, chiedendo tutte le informazioni necessarie e facendo i controlli adeguati, può evitare problemi futuri. Assicurati di fare un sopralluogo attento, porre le domande giuste, richiedere i documenti fondamentali e, se necessario, chiedere l’assistenza di un professionista per verificare la regolarità legale e tecnica dell’immobile.